La côte nord du Pacifique du Costa Rica, en particulier la région de Papagayo, dans le Guanacaste, est l'une des destinations immobilières les plus prisées du pays. Connue pour ses plages magnifiques, son climat tropical sec, ses complexes de luxe et ses communautés d'expatriés dynamiques, la région est devenue un point chaud pour les investisseurs étrangers, les retraités et les acheteurs de résidences secondaires. La région est réputée pour son attrait touristique, son marché locatif solide et ses infrastructures de haute qualité, ce qui en fait un lieu de choix pour investir dans l'immobilier.
Dans ce guide complet, nous explorerons tout ce que vous devez savoir sur l'immobilier au Costa Rica, dans la région de la côte nord du Pacifique.
1. Pourquoi investir dans l'immobilier ?
a. Croissance du secteur touristique
Le Guanacaste est l'une des destinations touristiques les plus populaires du Costa Rica, attirant des visiteurs grâce à ses belles plages et ses parcs nationaux. Le tourisme est le moteur de l'économie locale, ce qui soutient directement le marché immobilier, notamment pour les locations de vacances à court terme et les propriétés de luxe. Des villes comme Playa Hermosa, Playa Ocotal et Playas del Coco sont très recherchées à la fois pour les locations à court terme et les résidences secondaires.
b. Climat favorable
La côte nord du Pacifique est connue pour son climat tropical sec. Les deux saisons distinctes et les facteurs influençant le climat sont :
- Saison sèche (décembre à avril) : Pendant la saison sèche, il pleut très peu, et le temps est constamment chaud et ensoleillé. Vous pouvez vous attendre à un ciel dégagé et un paysage sec. Les températures diurnes varient généralement entre 27°C et 35°C, ce qui est parfait pour les activités de plein air et l'exploration.
- Saison des pluies (mai à novembre) : La saison des pluies apporte une humidité plus élevée et plus de précipitations. Cette saison rend la région luxuriante et verte, mais apporte également des averses occasionnelles, notamment en septembre et octobre. Malgré la pluie, les températures diurnes restent chaudes, variant de 24°C à 32°C. Il est important de noter que les schémas de précipitations peuvent varier, créant des climats différents au sein de la région.
Ce climat en fait une destination idéale pour ceux qui recherchent du temps chaud, des activités de plage et un style de vie décontracté.
c. Accessibilité
L'aéroport international Daniel Oduber Quirós (Aéroport international) à Liberia, Guanacaste, est la porte d'entrée de la côte nord du Pacifique, ce qui la rend très accessible pour les voyageurs internationaux. Cette facilité d'accès a considérablement stimulé le tourisme et, par conséquent, le marché immobilier, en particulier pour les investisseurs ciblant le marché des locations de vacances. Notre région est à seulement 25 minutes de l'aéroport international de Liberia.
d. Marché immobilier stable
Le marché immobilier du Guanacaste est caractérisé par une croissance stable. L'attrait de longue date de la région pour les acheteurs étrangers et les expatriés garantit une demande constante pour les propriétés. De plus, l'environnement politique stable du Costa Rica et les lois immobilières favorables aux étrangers renforcent encore son attrait en tant que destination d'investissement.
e. Marché locatif solide
Avec un afflux constant de touristes et une communauté d'expatriés en pleine croissance, le marché locatif sur la côte nord du Pacifique reste solide. Les locations de vacances à court terme, en particulier dans les villes balnéaires comme Playas del Coco, Playa Hermosa et Playa Ocotal, génèrent des revenus substantiels pour les propriétaires, tandis que les locations à long terme répondent aux besoins des expatriés et des retraités cherchant à s'installer dans la région.
2. Principales destinations immobilières sur la côte nord du Pacifique
a. Playas del Coco
Playas del Coco, l'une des plus anciennes communautés balnéaires du Guanacaste, est connue pour sa vie nocturne animée, ses sports nautiques et sa communauté d'expatriés. L'immobilier ici est diversifié, avec des options allant des condos abordables aux villas de luxe en bord de mer. Grâce à sa proximité avec l'aéroport de Liberia (à seulement 20-30 minutes), Playas del Coco est très accessible, ce qui en fait un excellent choix pour les propriétés génératrices de revenus locatifs.
b. Péninsule de Papagayo
La péninsule de Papagayo est l'un des marchés immobiliers les plus exclusifs et luxueux du Costa Rica. Elle abrite certains des complexes les plus prestigieux du pays, dont le Four Seasons et le Ritz Carlton. Cette région est idéale pour les personnes ultrafortunées à la recherche de domaines exclusifs et de maisons de vacances de luxe. La péninsule est également une destination de choix pour les yachts et les amateurs de golf, ajoutant encore à son attrait en tant que marché immobilier haut de gamme.
3. Types de propriétés disponibles
a. Maisons et villas de luxe
La côte nord du Pacifique est réputée pour son marché de villas de luxe, avec des propriétés haut de gamme offrant des vues spectaculaires sur l'océan, des piscines infinies et des designs architecturaux modernes. Bon nombre de ces villas se trouvent dans des communautés organisées et offrent des services complets de gestion immobilière, ce qui les rend parfaites pour les propriétaires absents. Les maisons et villas de luxe se situent généralement entre $900 000 et $8 000 000 $, selon la taille et le niveau de luxe.
b. Maisons en bord de mer
Les propriétés en bord de mer sont parmi les plus recherchées de la région, et les prix reflètent leur emplacement privilégié. Que ce soit une villa moderne à Playa Hermosa ou une maison de style costaricien classique à Playas del Coco, les maisons en bord de mer sont un investissement solide, en particulier pour les locations de vacances.
Considérations légales :
- Les terrains en bord de mer appartiennent au gouvernement Costaricien (200 mètres à partir de la marée moyenne).
- Il faut être Costaricien ou avoir la résidence costaricienne (minimum de 5 ans).
- Les étrangers doivent être associés à un résident costaricien (maximum 49,9 %).
- La durée d'une concession est généralement de 20 ans, renouvelable.
- L'impôt foncier est de 2 % à 5 % de la valeur de la propriété enregistrée, contre 0,25 % pour les propriétés "Full Title".
- La vente est souvent plus compliquée que pour les propriétés "Full Title".
- De nombreuses restrictions s'appliquent à la construction sur les terrains en concession.
c. Maisons individuelles
Situées dans des communautés de plage sécurisées et haut de gamme entre Playa Panama et Playa Ocotal, ces quartiers offrent intimité, sécurité, et des commodités supplémentaires comme des piscines communautaires, des gymnases et des clubs. Les maisons dans ces communautés présentent généralement des designs contemporains ou tropicaux avec des espaces de vie à aire ouverte, de hauts plafonds, et une mise en valeur de la vie intérieure-extérieure. La plupart disposent de piscines privées, de jardins soignés, de cuisines modernes, et de vastes patios extérieurs. Les maisons comportent généralement de 2 à 4 chambres, avec des espaces de vie d'environ 200 à 325 m². Elles se situent entre $300 000 et $800 000, selon la taille et le niveau de luxe.
d. Maisons traditionnelles Tico
Ces maisons se trouvent dans des zones plus locales ou rurales autour de Playas del Coco. Elles sont généralement plus modestes en taille et en style, avec un design traditionnel costaricien (Tico), comprenant des pièces plus petites, des commodités de base et des finitions simples. Ces maisons sont souvent de plain-pied, avec un accent sur la praticité plutôt que le luxe. Elles peuvent être dotées de petits jardins ou patios, et certaines disposent de simples espaces de vie extérieurs. Elles comportent généralement 2 à 3 chambres, avec environ 90 à 140 m² d'espace de vie. Plus abordables, elles varient de 100 000 $ à 250 000 $, selon l'emplacement et la proximité des plages.
e. Condominiums et maisons en rangée
Les condominiums sont une option populaire pour les investisseurs et les retraités cherchant à réduire les coûts d'entretien et à profiter d'un style de vie plus pratique. De nombreux condos sont situés dans des communautés sécurisées et offrent des commodités partagées comme des piscines, des gymnases et des services de conciergerie. Ils sont particulièrement courants dans des villes comme Playa Panama, Playa Hermosa, Playa Ocotal et Playas del Coco. Les condos et maisons en rangée varient généralement de 250 000 $ à 600 000 $, selon la taille et le niveau de luxe.
f. Terrains
Pour ceux qui souhaitent construire leur maison de rêve ou investir dans un futur développement, l'achat de terrain est une option viable. Le Guanacaste offre une large gamme de parcelles, des terrains en bord de mer aux plus grandes étendues dans les collines avec vue panoramique sur l'océan. Les prix des terrains varient en fonction de la proximité de la plage, de l'accessibilité et du potentiel de développement.
g. Développements éco-responsables
La durabilité est une tendance croissante dans l'immobilier au Costa Rica, et les maisons ou développements éco-responsables sont de plus en plus populaires. Ces propriétés sont construites avec des matériaux durables, conçues pour minimiser l'impact environnemental, et sont souvent dotées de panneaux solaires et de systèmes de récupération d'eau de pluie.
h. Nouvelles constructions et pré-constructions
Divers nouveaux développements apparaissent autour de Playas del Coco, offrant des maisons modernes avec les dernières commodités et technologies. Les styles architecturaux contemporains et modernes dominent, avec des lignes épurées, des espaces ouverts et des finitions haut de gamme. Les nouvelles constructions incluent souvent des conceptions écoénergétiques, des fonctionnalités de maison intelligente et des espaces de vie extérieurs modernes avec piscines et jardins paysagers. Les maisons comportent généralement de 2 à 4 chambres, avec des tailles variant de 140 à 500 m². Les maisons en pré-construction peuvent offrir des prix légèrement plus bas, à partir d'environ 450 000 $ et allant jusqu'à plus de $2.5 millions de dollars, selon la personnalisation et l'emplacement.
4. Considérations légales pour l'achat d'une propriété sur la côte nord du Pacifique
a. Droits de propriété pour les étrangers
Les lois immobilières du Costa Rica sont favorables aux investisseurs étrangers. Les étrangers ont les mêmes droits d’acquérir des propriété que les locaux et peuvent posséder un terrain en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une société. L'exception concerne les zones maritimes (Concession : les premiers 200 mètres à partir de la ligne de marée moyenne), où des règlements spéciaux s'appliquent.
b. Titre de propriété et vérifications juridiques
Il est essentiel d'effectuer une vérification rigoureuse lors de l'achat d'une propriété au Costa Rica. La plupart des propriétés ont des titres clairs, mais il est crucial de vérifier cela avec un avocat immobilier réputé. Celui-ci vérifiera les éventuelles charges, restrictions ou problèmes juridiques pouvant affecter votre achat. Le Registre National (Registro Nacional) détient tous les titres de propriété, et une recherche de titre peut être effectuée pour s'assurer que tout est en ordre.
c. Propriétés en zone maritime
Comme mentionné précédemment, les premiers 200 mètres à partir de la ligne de marée moyenne sont désignés comme zone maritime, et des lois spéciales régissent la propriété dans cette zone. Les 50 premiers mètres sont considérés comme terres publiques et ne peuvent être détenus par des particuliers. Les 150 mètres restants sont des terres en concession, et des baux doivent être obtenus auprès de la municipalité locale. Les concessions peuvent être accordées pour une durée de 10 à 25 ans et sont renouvelables.
5. Étapes pour acheter et vendre une propriété
a. Choisir un agent immobilier
- Choisissez un seul agent immobilier spécialisé dans la région de votre choix.
- L'agent doit être affilié à une agence reconnue.
- Assurez-vous que l'agent a de l'expérience et connaît bien son marché.
- Choisissez un agent qui vous proposera des propriétés en adéquation avec vos critères et votre budget.
- Un agent qui vous guidera tout au long de la transaction (et même après).
b. Offre formelle (Peu importe où vous vous trouvez - Vous n'avez pas besoin d'être au Costa Rica)
- L'acheteur présente une offre de prix au vendeur.
- Un dépôt initial de bonne foi doit être transféré sur un compte de dépôt environ 10 jours après l'acceptation de l'offre (Environ 10 % du prix de vente).
- L'offre est accompagnée de "Conditions générales".
- La période de vérification des diligences (Due Diligence Period - DDP) dure normalement entre 21 et 30 jours.
- L'offre doit indiquer la date de "Closing Day" (généralement juste après la période de due diligence).
c. Sous-contrat (Accord accepté par les deux parties)
- Une fois l'offre signée par les deux parties, l'agent de l'acheteur envoie le contrat à l'avocat/notaire de l'acheteur ainsi qu'à celui du vendeur.
- Le contrat est également envoyé à l'agent du vendeur et à l'agent de la société fiduciaire où les dépôts seront conservés jusqu'au jour de la transaction (Closing Day).
d. Le rôle de l'agence de dépôt fiduciaire
- L'agent fiduciaire ouvrira le compte "Trust" au nom de l'acheteur et du vendeur.
- Il s'assurera que les sources des fonds sont légales (Lutte contre le blanchiment d'argent).
- Il gardera l'argent jusqu'au jour de la transaction.
- Présentera les dépenses de la transaction (Closing Statement) à l'acheteur et au vendeur.
- Effectuera les virements des paiements au vendeur et autres personnes impliquées dans la transaction.
e. Le rôle de l'avocat/notaire de l'acheteur
- Vérifier le titre de propriété.
- Vérifier l'état du HOA et du projet résidentiel.
- Vérifier les permis de construction ou la lettre d'eau en cas d'achat d’un terrain.
- S'assurer que toutes les factures de services publics du vendeur sont à jour le jour de la vente.
- S'assurer que les impôts municipaux et les taxes de société sont à jour.
- Créer la société de l'acheteur (si nécessaire).
- Guider l'acheteur pour fournir une procuration légale s'il n'est pas au Costa Rica le jour de la vente.
- Envoyer ses honoraires et autres frais de l'acheteur à la fiducie.
- Rédiger l'acte de vente et enregistrer la propriété au nom de l'acheteur au Registre National des Propriétés.
- Transférer les services publics au nom de l'acheteur.
- Service de comptabilité (En cas de création de société).
f. Le rôle de l'avocat du vendeur
- Fournir toutes les informations nécessaires à l'avocat de l'acheteur.
- Envoyer ses honoraires et autres frais du vendeur à la fiducie.
- Guider le vendeur pour obtenir une procuration légale s'il n'est pas au Costa Rica le jour de la vente.
g. Le rôle de l'agent immobilier de l'acheteur
- Proposer des options de propriété en fonction des critères de l'acheteur.
- Négocier le prix d'achat avec une offre formelle signée par l'acheteur.
- Envoyer le contrat aux avocats et à la fiducie.
- Engager et superviser un inspecteur de maison.
- Engager et superviser un topographe (en cas d'achat de terrain).
- Rédiger des addendums au contrat initial (si nécessaire).
- Assurer le suivi avec les avocats et la fiducie.
- Recommander à l'acheteur des services professionnels comme administrateur de propriété, entrepreneur, décorateur, etc.
- Vérifier les inventaires avant le jour de la transaction.
h. Le rôle de l'agent immobilier du vendeur
- Négocier le prix de l'offre en faveur du vendeur.
- Faire les inventaires.
- Collaborer avec l'avocat du vendeur pour les documents à présenter à l'acheteur.
i. Coûts de transaction de l'acheteur
-
Les frais de notaire et de transfert représentent environ 4 % de la valeur de la propriété enregistrée. (Il n'existe qu'un seul registre des propriétés au Costa Rica).
- Taxe de transfert immobilier : 1,5 %.
- Timbre gouvernemental : 1,25 %.
- Frais de notaire : 1,25 % plus TVA.
Exemple : $100 000 - environ $4 200 de frais de transfert.
- Études de propriété : entre $500 et $1 000 (En fonction du type de propriété).
- Création de la société (si nécessaire) : Environ 1 000 $.
- Compte fiduciaire : 0,30 % du prix d'achat (Minimum environ $600).
- Topographe : à partir de $300 pour juste les points cardinaux et à partir de $500 pour un rapport complet.
- Procuration: Environ $450.
- Inspection de la maison : à partir de $275(petit condo) et plus en fonction de la taille de la propriété. Environ $1 000 pour une maison d'une valeur de $1 million.
- Autres frais notariés et tenue de livre (comptables, etc.) selon le type de propriété et la structure de l'achat : environ $600 par an.
j. Coûts de transaction du vendeur
- Commission immobilière : 6,78 % du prix de vente.
- Procuration : Environ $450.
- Frais de notaire : généralement entre $500 et $1 000 ou plus (selon le type de service fourni).
6. Défis et considérations
a. Infrastructure
Bien que la majeure partie de la côte nord du Pacifique soit bien développée, certaines zones rencontrent encore des défis en matière d'infrastructure, en particulier dans les endroits éloignés ou ruraux. Les conditions des routes peuvent varier, et certains services, comme un accès internet fiable, peuvent ne pas être disponibles dans les zones plus isolées.
b. Gestion de la propriété
Si vous envisagez d'investir dans des propriétés locatives ou des maisons de vacances, il est essentiel d'engager une société de gestion immobilière réputée. Celle-ci s'occupera de tout, des services aux invités à l'arrivée, garantissant que votre investissement est bien géré en votre absence.
d. Financement
- Très peu de banques offrent des financements au Costa Rica pour les étrangers, et cela peut être compliqué et très difficile.
- Certains vendeurs proposent des financements. Les conditions standards de financement par le propriétaire sont environ 50 % d'acompte pour une durée de 3 à 5 ans avec un taux d'intérêt annuel compris entre 5 % et 8 %.
- Prêt privé : Taux d'intérêt annuel entre 12 % et 18 % !!